Veiledning til partene i en eiendomshandel
Denne informasjonen er utarbeidet til hjelp for deg som har valgt å selge eller kjøpe eiendom ved hjelp av advokat som megler eller advokatledet meglerforetak. Dersom begge parter på forhånd er best mulig orientert om sine rettigheter og plikter, oppstår erfaringsmessig færre diskusjoner og tvister i etterhånd.


Eiendomshandel består av flere faser, og begynner gjerne med:

Oppdraget
For at en advokat skal kunne formidle en eiendomshandel, må han eller hun ha et skriftlig oppdrag, som skal inneholde er rekke punkter fastsatt il ov om eiendomsmegling. I oppdragsskjemaet skal det avtales hvilken godtgjørelse advokaten skal ha, og hvilke utlegg som kan kreves refundert. Oppdragets varighet skal også avtales, og i forbrukerforhold kan denne ikke overstige 6 måneder, uten særskilt fornøyelse.
Oppdraget kan sies opp når som helst, uten oppsigelsestid.
Det kan ikke avtales at andre enn oppdragsgiveren skal betale meglerens vederlag.

Forberedelse til salget
Megleren plikter å innhente og kontrollere en rekke opplysninger om eiendommen, og sørge for å formidle disse til kjøpsinteresserte, normalt i form av en salgsoppgave. Disse undersøkelser består bl.a. i å innhente opplysninger fra grunnboken om hjemmelsforhold og heftelser, kommunen om reguleringsforhold og om det foreligger ferdigattest, ligningskontoret om ligningsverdi osv.
Det er imidlertid viktig å understreke at selgeren har et selvstendig ansvar for å gi korrekte opplysninger om alle relevante forhold.
Uriktige eller unnlatte opplysninger om mangler ved eiendommen kan føre til krav om prisavslag, eller i alvorlige tilfeller heving av kjøpsavtalen.

Kjøperens undersøkelsesplikt
Kjøperen oppfordres til å foreta egne undersøkelser av eiendommen, gjerne sammen med fagfolk. Dersom man uten rimelig grunn unnlater å følge en slik oppfordring, kan man ikke påberope seg som mangel noe man burde oppdaget ved en slik undersøkelse. Dette gjelder også forhold kjøperen kjente eller burde kjent til da handelen ble inngått.

Budfaser
Bud bør alltid, for å komme i betraktning, inngis skriftlig. Dette bør leveres på ferdigtrykt skjema som utdeles av megleren. Vær oppmerksom på at kjøperens omkostninger kommer i tillegg til budsummen.
Disse vil normalt bestå av dokumentavgift og tinglysningsbegyr til Staten. Omkostningene skal være angitt nøyaktig i salgsoppgaven.
Bud er bindende for budgiveren frem til hans angitte akseptfrist er utløpt.
Spesielle forbehold om finansiering eller annet må alltid fremgå av budet.

Bud med kortere akseptfrist enn 24 timer etter siste annonserte visning kan megleren ikke formidle til selgeren.
Megleren holder ellers oppdragsgiveren løpende orientert om innkomne bud.
Etter avtale mellom megleren og oppdragsgiveren, vil eventuell aksept av budet normalt bli meddelt skriftlig. Når budet er akseptert, er det inngått en avtale som begge parter er bundet av.
De nærmere vilkår for avtalen nedtegnes i en skriftlig kontrakt.

Kontrakt
Megleren utarbeider denne, og partene kan be om å få se et utkast på forhånd. Normalt avholdes et kontraktsmøte, hvor de enkelte bestemmelser gjennomgås.

Oppgjøret
Etter at kontrakten er underskrevet, skal handelen gjennomføres.
Kjøperens ytelse består i betaling av kjøpesummen og kjøperens omkostninger. Oftest innbetales et a konto-beløp ved kontraktsunderskrift, og restbeløpet ved overtagelsen. Ved forsinkelse betales morarenter etter lov om forsinket betaling. Dersom forsinkelsen blir vesentlig, kan selgeren heve kjøpet og kreve erstatning av kjøperen for sitt eventuelle tap.
Rettidig betaling innebærer at beløpet er inngått på meglerens konto på oppgjørsdagen. Direkte overføring fra bank eller betaling med sjekk er å foretrekke fremfor vanlig bankgiro.
Selgerens ytelse består i å overføre den rettslige og faktiske råderett over eiendommen til kjøperen.
Den rettslige råderett overføres ved underskrift på skjøte eller transporterklæring på adkomstdokumenter. Hvis praktisk mulig, underskrives disse dokumenter samtidig med at kontrakten underskrives, og blir liggende i depot hos megleren til overtagelse skjer.
Den faktiske råderett overdras ved at selgeren flytter ut og rengjør eiendommen, og overlater nøklene til kjøperen. Det anbefales at partene sammen besiktiger eiendommen i forbindelse med overtagelsen, for å konstatere at den er i kontraktsmesssig stand.
Forsinkelse fra selgerens side kan tilsvarende utløse krav om erstatning eller heving fra kjøperens side.

Det er viktig å iaktta følgende:

Rengjøring
Huset eller leiligheten skal være grundig rengjort. Med dette forstås skikkelig hovedrengjøring med vask av vegger og tak, inni skap, etc.

Tilbehør
Dersom ikke annet er avtalt, legges til grunn at følgende utstyr/gjenstander er tilbehør til eiendommen, og følger med i handelen:

- Panelovner og andre elektriske ovner som er fastmontert, uavhengig av tilknytningsmåte til el-anlegg.
- Fellesanlegg for TV og radio. TV-antenne.
- Avtrekksvifter, eventuelt med tilhørende skap.
- Tørkeskap, med eller uten avtrekksvifter.
- Fast monterte lamper og armatur på bad, i kjøkken samt kjeller og loft. Utelys av enhver art.
- Sentralstøvsuger.
- Ovner og kaminer.
- Heldekkingstepper, uansett festemåte.
- Markiser og persienner
- Baderomsinnredning med skap, speil, dusjforheng, håndkleholdere m.v.
- Stiger.
- Utendørs tørkestativ.
- Planter og busker.
- Flaggstang.
- Søppelstativ, søppelkasse.
- Postkasse.
- Oljefat.
- Brannslukkingsutstyr.
Ved siden av kontraktens bestemmelser er lov om avhendig av fast eigedom (avhendingsloven) fra 1992 den viktigste rettskilde for å fastslå om eiendommen er beheftet med mangler. En rekke av lovens bestemmelser er ufravikelige, i den forstand at de ikke kan fravikes til skade for kjøperen.
Mangel kan foreligge dersom selgeren fortier eller gir feilaktige opplysninger om forhold han må forstå kjøperen er interessert i, eller eiendommen er i dårligere forfatning enn kjøperen har grunn til å regne med.
Avhengig av hvor vesentlig mangelen er, kan kjøperen kreve utbedring, prisavslag, erstatning eller i alvorlige tilfelle heving.

Reklamasjon
Dersom kjøperen vil gjøre gjeldende en mangel, må han innen rimelig tid etter at han oppdaget den, gi selgeren beskjed om dette. Retten til å reklamere foreldes etter fem år hvis ikke selgeren har opptrådt svikaktig eller grovt uaktisomt.

Forsikring
Risikoen for eiendommen går normalt over på kjøperen på overdragelsesdagen. Dette innebærer at selgeren må holde eiendommen forsikret frem til denne dato, og at kjøperen må sørge for å tegne forsikring fra samme dag.

Meglerens plikter
Megleren skal sørge for å foreta det økonomiske oppgjøret. I den forbindelse innfris selgerens lån på eiendommen, slik at kjøperen overtar den uten uvedkommende heftelser. Videre forestår megleren tinglysning av skjøtet og oppkjøperens eventuelle pantobligasjoner.
Ved omsetning av aksje- og andelsleiligheter besørger megleren ttinglysing, eventuelt transportnotering og styregodkjennelse.